En France, la location d'un bien immobilier se traduit obligatoirement par un contrat écrit. Mais tous les baux ne se ressemblent pas : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre l'habitation, le Code de commerce régit les baux commerciaux, le Code civil s'applique au reste. Choisir le bon type de contrat est la première décision du bailleur, et elle conditionne tout ce qui suit : durée, préavis, congé, indexation, fiscalité.
Ce guide passe en revue les huit contrats les plus fréquents pour aider à choisir en fonction du bien, du profil du locataire et de vos objectifs de rentabilité.
Les baux d'habitation soumis à la loi 89-462
Quatre baux relèvent de la loi de 1989. Ils partagent des règles communes : contrat écrit, mentions obligatoires, dépôt de garantie plafonné, indexation par l'IRL, droit au congé pour le locataire à tout moment moyennant préavis.
| Type | Durée | Préavis locataire | Dépôt garantie |
|---|---|---|---|
| Bail vide (résidence principale) | 3 ans (6 si SCI IS) | 3 mois (1 en zone tendue) | 1 mois HC |
| Meublé classique | 1 an renouvelable | 1 mois | 2 mois HC |
| Meublé étudiant | 9 mois non renouvelable | 1 mois | 2 mois HC |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | 1 mois | Interdit (max 2 mois de loyer en avance) |
Le bail videest le contrat de référence pour la résidence principale. Sa durée de 3 ans (6 ans si le bailleur est une SCI soumise à l'IS) et le préavis de 3 mois côté locataire (1 mois en zone tendue) en font un contrat protecteur pour l'occupant. Côté bailleur, le congé n'est possible qu'à l'échéance, pour trois motifs limités : reprise personnelle, vente, ou motif légitime et sérieux.
Le meublé classiqueraccourcit la durée à 1 an et le préavis à 1 mois. Le dépôt de garantie passe à 2 mois. Contrepartie : le logement doit contenir la liste d'éléments imposée par le décret n° 2015-981 (lit, table, chaises, réfrigérateur, plaques, vaisselle, etc.). Fiscalement, il ouvre droit au régime BIC (LMNP) souvent plus avantageux que le foncier.
Le meublé étudiantest identique au meublé classique mais avec une durée fixe de 9 mois qui correspond à l'année universitaire. Il ne se renouvelle pas tacitement : au 30 juin, le bail s'éteint automatiquement, ce qui évite au bailleur toute procédure de congé.
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN en 2018, est réservé aux publics en mobilité professionnelle : stage, alternance, mission, formation professionnelle. Durée libre de 1 à 10 mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie (interdit). Le bailleur peut cumuler jusqu'à 12 mois avec un même locataire via deux contrats consécutifs.
Les baux professionnels et commerciaux
Deux régimes distincts encadrent la location de locaux à usage non résidentiel.
| Type | Durée minimum | Régime |
|---|---|---|
| Bail commercial (3-6-9) | 9 ans | Code de commerce (art. L145-1 et s.) |
| Bail professionnel | 6 ans | Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 |
Le bail commercialest destiné aux activités commerciales, artisanales ou industrielles inscrites au RCS ou au Répertoire des métiers. Sa durée minimum de 9 ans avec possibilité de résiliation triennale pour le preneur (« 3-6-9 »), l'indice de révision ILC ou ILAT selon activité, le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction en font un contrat particulièrement protecteur pour le locataire.
Le bail professionnelvise les activités libérales (avocat, médecin, architecte). Sa durée minimum est de 6 ans, indice ILAT ou libre selon le contrat, mais il ne donne pas droit au renouvellement automatique — d'où sa moindre popularité malgré sa souplesse.
Les baux régis par le Code civil
Deux contrats échappent aux régimes précédents et relèvent de la liberté contractuelle (Code civil).
| Type | Régime | Particularités |
|---|---|---|
| Location de parking / garage | Code civil (art. 1713 et s.) | Durée libre, préavis libre, si non lié à un logement d'habitation |
| Location saisonnière | Code civil + Code du tourisme | Max 90 jours consécutifs pour la même personne, déclaration en mairie |
La location de parkingindépendante d'un logement d'habitation relève du droit commun : durée et préavis librement fixés, dépôt de garantie libre. Attention : si le parking est loué avec le logement, il suit le régime du bail d'habitation.
La location saisonnière, encadrée par le Code du tourisme, autorise des séjours courts (max 90 jours par personne). Dans les communes de plus de 200 000 habitants, la déclaration préalable en mairie est obligatoire pour toute résidence secondaire, et un numéro d'enregistrement doit figurer sur les annonces.
Tableau récapitulatif
| Bail | Durée | Préavis loc. | Dépôt | Loi |
|---|---|---|---|---|
| Vide | 3 ans | 3 mois | 1 mois HC | Loi 89-462 |
| Meublé classique | 1 an | 1 mois | 2 mois HC | Loi 89-462 |
| Meublé étudiant | 9 mois | 1 mois | 2 mois HC | Loi 89-462 |
| Mobilité | 1 à 10 mois | 1 mois | Interdit | Loi ELAN |
| Commercial | 9 ans | 6 mois | Libre | C. commerce |
| Professionnel | 6 ans | 6 mois | Libre | Loi 86-1290 |
| Parking | Libre | Libre | Libre | C. civil |
| Saisonnier | Max 90 j | — | Libre | C. tourisme |
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Références réglementaires
Cet article s'appuie exclusivement sur les textes en vigueur publiés par l'administration française. Aucune interprétation ne se substitue à la lecture directe des sources ci-dessous.
- [Loi]Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- [Loi]Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN) portant évolution du logement — bail mobilité (Légifrance)
- [Décret]Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (Légifrance)
- [Code]Code de commerce, articles L145-1 à L145-60 — baux commerciaux (Légifrance)
- [Loi]Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 — baux professionnels (Légifrance)
- [Code]Code du tourisme, articles L324-1 et suivants — location saisonnière (Légifrance)
- [Service-public]Contrat de location (bail) d'un logement (Service-public.fr)
- [Service-public]Bail mobilité (Service-public.fr)
En cas de divergence entre le présent article et la source officielle, la source fait foi. Article rédigé par le cabinet VN Conseil, mis à jour à sa date de publication.