L'amortissement du bien est l'avantage central du régime réel LMNP. Il permet de constater comptablement la dépréciation du bien immobilier et du mobilier au fil du temps, ce qui vient en déduction du résultat imposable et neutralise souvent tout ou partie de l'impôt sur les revenus locatifs pendant les premières années. Mal calculé, il expose à un redressement fiscal. Bien calculé mais mal consigné dans le logiciel de gestion, il fait perdre au bailleur des années d'économie d'impôt.
Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), la donne a changé : les amortissements pratiqués pendant la période de détention sont désormais réintégrés au calcul de la plus-value de cession du bien. Le suivi historique complet devient une exigence absolue.
Le principe de la décomposition par composants
Le plan comptable général appliqué au BIC impose que le bien immobilier soit décomposé en composants distincts, chacun avec sa propre durée d'amortissement, plutôt qu'amorti globalement sur une durée unique. Cette approche par composants découle de la doctrine comptable normale et se justifie par la réalité économique : la toiture, les menuiseries et les équipements techniques ne se déprécient pas au même rythme que le gros œuvre.
| Composant | Part typique du prix (hors terrain) | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 15 à 20 pourcents du prix total | Aucune |
| Gros œuvre | 40 à 50 pourcents | 40 à 80 ans |
| Façades, étanchéité | 10 à 15 pourcents | 20 à 30 ans |
| Toiture | 5 à 10 pourcents | 25 ans |
| Menuiseries extérieures | 5 à 8 pourcents | 20 ans |
| Agencements intérieurs | 10 à 15 pourcents | 15 ans |
| Équipements techniques (chaudière, électricité) | 5 à 10 pourcents | 10 à 15 ans |
| Mobilier et électroménager | Selon inventaire | 5 à 10 ans |
La question du terrain
Le terrain n'est jamais amortissable, car il ne se déprécie pas. Or le prix d'acquisition d'un logement est rarement ventilé entre valeur du bâti et valeur du terrain. Il revient au bailleur, ou à son expert-comptable, de procéder à cette ventilation. La pratique admise consiste à retenir une quote-part terrain comprise entre 15 pourcents en centre urbain dense et 30 pourcents en zone périphérique ou rurale, ce qui doit être documenté dans le dossier permanent du client.
Un logiciel de gestion locative bien conçu impose la saisie séparée de la valeur du terrain et de la valeur du bâti dès la création de la fiche du bien, et il exclut automatiquement la valeur du terrain de la base amortissable. Un logiciel qui calcule l'amortissement à partir du prix d'achat global, sans distinction, produit un amortissement excessif qui expose à redressement.
La règle du prorata temporis
L'amortissement est calculé au prorata du temps de détention pendant l'exercice. Un bien acquis le 15 juin d'une année est amorti sur 199 jours la première année, et non sur 365. Le logiciel doit gérer ce prorata au jour près, ce qui suppose la saisie de la date exacte d'acquisition dans la fiche du bien et le calcul automatique de la dotation d'amortissement de l'exercice.
Le même principe s'applique en cas de cession : l'année de vente, l'amortissement est calculé au prorata jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique. Ce dernier point est particulièrement important depuis la loi de finances pour 2025, puisque l'amortissement de l'année de cession vient s'ajouter au cumul historique pour le calcul de la plus-value.
La réintégration à la plus-value depuis la loi de finances 2025
Jusqu'à fin 2024, le LMNP au réel bénéficiait d'un avantage majeur : les amortissements pratiqués n'étaient pas réintégrés au calcul de la plus-value de cession. Un bailleur pouvait amortir son bien pendant vingt ans, réduire son impôt sur le revenu chaque année, puis revendre en payant la plus-value sur la base du prix d'acquisition initial, sans reprise fiscale des amortissements antérieurs.
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a mis fin à ce mécanisme en insérant un III à l'article 150 VB du Code général des impôts. Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction pendant la période de location, y compris ceux pratiqués avant 2025 (réponse ministérielle publiée au JOAN le 24 mars 2026). Les amortissements différés, jamais déduits, ne sont pas réintégrés. Concrètement, la base imposable devient : prix de cession moins (prix d'acquisition minoré du cumul des amortissements pratiqués).
Ce que doit produire un bon logiciel LMNP
- Un tableau d'amortissement par composants avec la valeur brute, la durée, la dotation annuelle, le cumul depuis l'origine et la valeur nette comptable pour chaque composant.
- La ventilation automatique terrain / bâti dès la fiche bien, avec paramétrage par défaut selon la zone géographique et surcharge manuelle possible.
- Le calcul du prorata temporis exact la première et la dernière année d'amortissement.
- L'archivage historique complet, opposable en cas de contrôle fiscal ou de cession.
- L'export du cumul historique au moment de la cession pour intégration dans le calcul de la plus-value réalisé par le notaire ou l'expert-comptable.
Conclusion
L'amortissement LMNP n'est plus, depuis la loi de finances pour 2025, un simple mécanisme annuel de réduction d'impôt : c'est un flux fiscal continu dont chaque euro sera repris au moment de la cession. Le logiciel de gestion locative est le gardien de cet historique et son choix conditionne la sécurité fiscale du bailleur sur toute la durée de détention du bien, souvent plus de vingt ans. Un expert-comptable spécialisé LMNP qui accompagne son client sur cette durée doit disposer d'un outil dont l'éditeur s'engage sur la conservation des données et sur la conformité au plan comptable général.
Références réglementaires
Cet article s'appuie exclusivement sur les textes en vigueur publiés par l'administration française. Aucune interprétation ne se substitue à la lecture directe des sources ci-dessous.
- [Loi]Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84 (réintégration des amortissements LMNP, art. 150 VB III CGI)
- [Code]Article 39 C du Code général des impôts (amortissement immobilier)
- [Code]Article 150 U du Code général des impôts (plus-values immobilières)
- [Service-public]BOI-BIC-AMT-10-40-30 : amortissements par composants (bofip.impots.gouv.fr)
- [Service-public]Régime réel LMNP : obligations comptables (impots.gouv.fr)
En cas de divergence entre le présent article et la source officielle, la source fait foi. Article rédigé par le cabinet VN Conseil, mis à jour à sa date de publication.